Calcul Plus-Value Immobilière 2026 : Simulateur

Estimez votre plus-value imposable et l'impôt à payer lors de la vente de votre bien immobilier.

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Plus-value brute
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Impôt sur le revenu (19%)
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Prélèvements sociaux (17.2%)
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Total impôt à payer

La plus-value immobilière, c’est quoi au juste ?

Vous vendez votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté ? Félicitations, vous réalisez une plus-value ! Concrètement, c’est la différence entre votre prix de vente et l'ensemble des dépenses d'acquisition (prix d’achat, frais de notaire, travaux…).

Cette somme peut être soumise à l’impôt à travers deux prélèvements : l’impôt sur le revenu (19%) et les prélèvements sociaux (17,2%). Heureusement, plusieurs mécanismes d'abattements et d'exonérations permettent d'alléger ou d'annuler cette facture.

La formule de calcul du fisc 

Plus-value brute = Prix de vente - (Prix d'achat + Frais d'acquisition + Travaux)

Plus-value imposable = Plus-value brute × (1 - Abattement pour durée de détention)

Total impôt = (Plus-value imposable IR × 19%) + (Plus-value imposable PS × 17.2%)
Exemple concret : Vous avez acheté à 250 000 € et revendez à 350 000 €, avec 17 500 € de frais et 10 000 € de travaux. Votre plus-value brute s'élève à 72 500 €. Si vous possédez le bien depuis 10 ans, les abattements réduisent cette base avant l'application des taxes.

Les abattements : votre meilleur allié pour payer moins

Plus vous gardez votre bien longtemps, moins vous payez d’impôts. Voici la grille de réduction en vigueur pour 2026 :

Impôt sur le Revenu (19%)
  • 6% par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année
  • 4% la 22ᵉ année
  • Exonération totale après 22 ans
Prélèvements Sociaux (17,2%)
  • 1,65% par an jusqu'à la 21ᵉ année
  • 1,60% la 22ᵉ année
  • 9% par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année
  • Exonération totale après 30 ans

Ces cas où vous êtes exonéré d’impôt

Vous pouvez échapper intégralement à la taxation si vous entrez dans l'un de ces cadres :

  • Résidence principale : Exonération totale et immédiate, quel que soit le prix de revente ou la durée d'occupation.
  • Première vente sous conditions : Si vous réemployez le prix de vente pour acquérir votre résidence principale (et que vous n'en étiez pas propriétaire les 4 années précédentes).
  • Petit montant de vente : Exonération automatique si le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.

Ce que vous pouvez déduire pour réduire la facture

Pour diminuer votre plus-value imposable, vous pouvez rajouter des charges au prix d'achat initial :

  • Les frais d’acquisition : Soit le montant réel sur justificatifs (frais de notaire), soit un forfait de 7,5% du prix d’achat.
  • Les travaux : Soit le montant exact sur factures (agrandissement, rénovation), soit un forfait de 15% du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
  • Les frais de revente : Diagnostics techniques obligatoires, frais d'agence à votre charge, etc.
Conseil pratique : Conservez précieusement l'ensemble de vos factures d'artisans. Si le total dépasse 15%, la déduction aux frais réels fera baisser significativement votre impôt.

Vos questions fréquentes sur la plus-value

Ma résidence principale est-elle imposable ?

Non, absolument pas. La revente de votre résidence principale bénéficie d'une exonération totale d'impôt et de prélèvements sociaux. Seule condition : le logement doit constituer votre résidence habituelle et effective au moment exact de la mise en vente.

Au bout de combien de temps suis-je totalement exonéré d'impôt ?

Il y a deux échéances à retenir :

  • Après 22 ans de détention : Vous ne payez plus aucun impôt sur le revenu (19%).
  • Après 30 ans de détention : Vous êtes aussi à 100% exonéré des prélèvements sociaux (17,2%). La taxe devient alors inexistante.
Puis-je déduire mes travaux si je n'ai plus les factures ?

Oui, c'est possible ! Si vous possédez le bien depuis plus de 5 ans, l'administration fiscale vous accorde une majoration forfaitaire de 15% sur le prix d'achat pour couvrir vos travaux, sans exiger le moindre justificatif.

En revanche, si le bien a moins de 5 ans ou si vous préférez déduire les montants réels, seules les factures officielles délivrées par des entreprises agréées sont acceptées.

Comment sont calculés les abattements au fil des ans ?

Les 5 premières années, aucun abattement ne s'applique. C'est à partir de la 6ᵉ année que vous commencez à accumuler des pourcentages de réduction chaque année jusqu'à l'exonération progressive des deux taxes.

Que se passe-t-il si je vends mon bien à perte ?

Si votre prix de revente est inférieur au prix d'achat ajusté (frais et travaux inclus), vous enregistrez une moins-value. Dans ce cas, vous ne payez évidemment aucun impôt.

Note : Contrairement aux pertes boursières, une moins-value immobilière pour un particulier ne peut pas être déduite de vos revenus ou d'une autre plus-value.

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